La cuota de un crédito hipotecario es menor al pago mensual de un alquiler
De acuerdo con el informe de Reporte Inmobiliario, una cuota promedio a 30 años es 17 por ciento menor al alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad
Según lo anunciado días pasados por los bancos oficiales e instrumentado ya en algunos de ellos, se prolongó el plazo de endeudamiento para las líneas hipotecarias en UVAs a 30 años.
La extensión del tiempo de repago, más la reducción de la tasa interés efectiva que cobra el banco a partir del desacople que implica recurrir a una unidad de cuenta que mantiene el valor del capital en el tiempo en términos reales, hicieron posible la opción de cambiar el pago de un alquiler por la cuota para la compra de la vivienda propia.
Según el barrio, la cuota inicial mensual varía desde un mínimo de $ 3.940 en Constitución a $ 8.060 para un departamento en Barrio Norte. Considerando el valor promedio de CABA el pago mensual de la hipoteca por un dos ambientes sería de $ 5.338.
Dicho valor de $ 5.338 que insumiría la cuota inicial por la financiación del 80 % del valor de la unidad, resulta un 17,05 % inferior al promedio del alquiler para ese mismo tipo de departamento.
Si bien la cuota inicial puede resultar sustancialmente inferior a un alquiler según el barrio y la localización puntual de la unidad dentro incluso del mismo barrio, el tomador del crédito deberá contar con el 20 % restante del valor del inmueble que en este caso el Banco Nación no financia. En promedio esa suma es del orden de los $ 290.000.
El ingreso promedio demostrable para acceder al crédito para la compra de una unidad promedio es de $ 21.352, un 19,12 % inferior a los $ 26.041 de ingreso promedio total familiar de la ciudad para el 3er trimestre del 2016, según el último dato publicado por el GCBA.
Considerando este último indicador un hogar con un ingreso promedio de en Buenos Aires debería destinar el 20,5 % de ese ingreso al pago de la cuota hipotecaria inicial para la compra de un departamento de un dormitorio usado standard al valor promedio de la ciudad.
AJUSTE DE CUOTA VS ESCALONAMIENTO DEL ALQUILER
La particularidad de estas líneas de hipotecas en UVAs que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Como es sabido, los contratos de alquileres que se firman también obligan a pagos futuros crecientes, siendo lo más usual para el caso residencial un alquiler más alto a partir del mes 13 cuando inicia el segundo año del contrato.
Actualmente, en términos generales el escalonamiento de alquileres para el segundo año se ubica en el orden del 25 % anual, algunos puntos menos que a principios de año.
Considerando ese aumento a partir del mes 13 de alquiler y partiendo del valor de un alquiler estándar, y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito del 1,75 % mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25 % mensual para el segundo año (aprox. 21 % y 15 % anual respectivamente según REM BCRA) puede observarse que recién en la cuota 12 del primer año la cuota sobrepasaría levemente al alquiler, para reducirse nuevamente sustancialmente a partir de la aplicación de la actualización del pago del alquiler al mes siguiente para mantenerse por debajo del valor locativo durante todo ese segundo año.
El pago de la cuota del crédito representaría así un ahorro nominal de $ 18.200 punta a punta comparado con los dos años de contrato del alquiler de la misma unidad según las condiciones actuales de mercado.
La posibilidad de recurrir a un crédito hipotecario para convertirse en propietario mediante el pago de una suma similar a la de un alquiler es a partir de estas nuevas líneas crediticias realmente una verdadera opción. Por supuesto de la solidez a largo plazo de las variables macroeconómicas y de las condiciones de empleo e ingresos dependerá su afianzamiento y sustentabilidad futura. Chile viene aplicando con éxito un sistema de créditos similar desde hace 40 años atrás. ¿Por qué no podemos pensar en lograrlo en Argentina?
FUENTE: Reporte Inmobiliario
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